Änderungen der Regelungen im deutschen Mietrecht gibt es auch in der Corona- Krise keine. Grundsätzlich muss immer ein Mangel an der Mietsache vorliegen (vgl. § 536 BGB), welcher die Brauchbarkeit der Mietsache zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch beschränkt oder ausschließt. Dies kann sowohl rechtlich als auch tatsächlich der Fall sein (vgl. NJW 2011, 3151).
Nun stellt sich die Frage, ob denn die Beschränkungen die sog. Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zumindest vorübergehend ausschließen. Dies dürfte zu verneinen sein, denn die Mietsache ist weiterhin im ordnungsgemäßen Zustand und zum vertragsgemäßen Gebrauch auch weiterhin geeignet. Ebenfalls ist auch der tatsächliche Zugang zur Mietsache gewährleistet. Der Vermieter hat folglich den einzelfallbezogenen äußeren und betriebsbezogenen Umstand der Schließung nicht zu „vertreten“. Der Umstand liegt folglich weder in der sog. Spähre des Vermieters noch des Mieters. Es liegt also auch keine Leistungsstörung aufgrund von sog. „Unmöglichkeit“ vor. Insofern scheidet das lex specialis der §§ 535 ff. BGB aus, da die Umstände nicht in der Sphäre des Vermieters liegen.
Folglich wäre allenfalls an die §§ 313, 314 BGB zu denken, welche sich mit dem sog. „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ sowie der „Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund“ beschäftigen.
Die Gerichte sind in der Anwendung und dem Anwendungsspielraum welchen § 313 BGB eröffnet eher restriktiv. Denn nach § 313 BGB müssen sich die Umstände derart schwerwiegend verändert haben, dass die Parteien des Mietvertrages den Vertrag bei Kenntnis der Umstände nicht geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Hierbei hat stets eine Abwägung der gegenläufigen jeweiligen Interessen von Mieter und Vermieter, unter Berücksichtigung der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, zu erfolgen. Und genau beim Thema der Risikoverteilung ist der Bundesgerichtshof eher zurückhaltend und argumentierte, dass der Unternehmer die Erfolgsaussichten seines Unternehmens abzuschätzen hat und dies auch kann (vgl.NJW 1981, 2405). Insofern fällt es wohl auch in den Risikobereich des Unternehmens etwaige Rückstellungen etc. zu bilden, um unvorhergesehene Wagnisse einzuplanen. Derzeit gibt es in diesem Bereich noch keine Entscheidungen, so dass abzuwarten bleibt, wie die Rechtsprechung sich dem Thema COVID-19 annähert.
Den vg. Spielraum eröffnet auch der § 314 BGB und stellt überwiegend auf Kündigungsgründe ab, welche im Risikobereich des Vermieters liegen müssen und andernfalls nur in seltenen Ausnahmefällen gestattet sind (vgl. NJW 2013, 2021). Jedoch ist gerade die Kündigung aus einer finanziellen Notlage nicht vom Anwendungsbereich des § 314 BGB umfasst (vgl. NJW 2005, 1360), denn das sog. Insolvenzrisiko fällt in den Risikobereich des Unternehmens (Mieters).
Grundsätzlich sehen jedoch beide Regelungen eine Anpassung des Mietverhältnisses vor, so dass gerade eine Stundung oder ein Mietzinsverzicht (wie es derzeit größere Vermietungsgesellschaften anbieten) zu verhandeln sein könnten. Hier bedarf es ggf. eines Rechtsanwalts, welcher eine der Varianten für Sie mit Ihrem Vermieter aushandelt.